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Primi orientamenti giurisprudenziali in materia di locazione commerciale, affitto di azienda e ramo di azienda in epoca Covid-19

Business resiliente

02/10/2020
A cura degli Avvocati Arturo Meglio, Pierluigi Vingolo e Luca Nardello, Studio Legale Associato K&L Gates

Le restrizioni sanitarie dovute al Covid-19 hanno provocato una crisi di fatturato e liquidità per le attività commerciali. Come si riflette questa situazione sulle locazioni commerciali e   sugli affitti di attività produttive?

Crisi di fatturato e liquidità

L’emergenza sanitaria dovuta al Covid-19 non è ancora superata, ma è certamente opportuno (e possibile) fare un primo bilancio degli orientamenti giurisprudenziali emersi nel frattempo.
A fronte dei provvedimenti restrittivi adottati dal Governo per porre rimedio all’espansione epidemiologica, gran parte delle attività commerciali si è ritrovata senza fatturato e in grave crisi di liquidità. Ciò ha reso estremamente gravoso, per i titolari di tali attività, il pagamento dei canoni dovuti per i locali commerciali, l’azienda o il ramo di azienda condotti in locazione.

Se i commercianti si sono trovati senza fatturato e in crisi di liquidità, i locatori hanno dalla loro parte diversi strumenti di garanzia per esigere (anche immediatamente) il pagamento dei canoni di locazione

Peraltro, nella prassi i locatori si tutelano contrattualmente, contro eventuali inadempimenti dei conduttori, ricorrendo all’utilizzo di alcuni strumenti di garanzia immediatamente escutibili. L’alveo di tali strumenti varia dalle più frequenti garanzie autonome a prima richiesta (i.e. fideiussioni bancarie o assicurative), fino ad arrivare a strumenti meno elaborati quali cambiali e assegni.
In tale contesto, alcuni locatori hanno minacciato di escutere le garanzie prestate dalle proprie controparti (i.e. i rispettivi conduttori), ignorando l’imprevedibile e incolpevole situazione di difficoltà che questi ultimi si sono trovati a fronteggiare durante il periodo emergenziale.

Obbligo di buona fede e correttezza

La giurisprudenza emersa fino a ora, prevalentemente in sede cautelare, è andata a colmare un dato normativo non univoco, ponendosi alla stregua di una valvola di decompressione volta ad arrestare sul nascere eventuali condotte contrarie ai principi di correttezza e buona fede che, almeno in astratto, dovrebbero orientare le parti nell’esecuzione di qualsivoglia rapporto contrattuale. A tal proposito, è ormai principio pacifico che l’obbligo di buona fede e correttezza costituisca un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarietà sociale che impone a entrambe le parti di un rapporto contrattuale di mantenere, entro certi limiti, un comportamento leale volto alla salvaguardia degli interessi altrui.

L’obbligo di buona fede e correttezza dovrebbe orientare le parti in ogni rapporto contrattuale e costituisce un autonomo dovere giuridico

Secondo un primo filone giurisprudenziale, il contesto emergenziale e i conseguenti provvedimenti restrittivi adottati dal Governo dovrebbero essere interpretati alla stregua di una causa di impossibilità sopravvenuta in grado di giustificare un momentaneo inadempimento del conduttore che non riesca, in ragione di ciò, a fare fronte ai propri impegni contrattuali ([1]). Su tali basi, alcuni Tribunali hanno temporaneamente inibito in via cautelare a certi locatori di escutere le garanzie prestate, a vario titolo dai rispettivi conduttori, a garanzia del tempestivo pagamento dei canoni di locazione ([2]).

I casi del Tribunale di Roma

Da ultimo, due recenti ordinanze del Tribunale di Roma - entrambe rese a definizione di giudizi cautelari ex art. 700 c.p.c. - offrono uno spaccato delle posizioni assunte dalla giurisprudenza più attuale. Come si dirà di qui a poco, i due provvedimenti hanno ulteriormente approfondito ed elaborato, seppur in maniera diversa, le tesi proposte dalla prima giurisprudenza emersa nel contesto post Covid-19, addivenendo a soluzioni tutt’altro che omogenee.

Canone ridotto per il solo periodo di lockdown

Con una prima ordinanza del 25 luglio 2020 in De Jure, il Tribunale di Roma ha evidenziato come:

- non esista alcuna “norma di carattere generale che preveda una sospensione dell’obbligo di corrispondere i canoni di locazione”;

- sussista un’ipotesi di impossibilità della prestazione del locatore allo stesso tempo parziale (poiché è divenuto impossibile consentire al conduttore lo svolgimento della sua attività, ma è rimasto possibile l’uso dei locali)  e temporanea  (poiché l'inutilizzabilità è stata limitata nel tempo);

- trattandosi di “impossibilità parziale e temporanea, il riflesso sull'obbligo di corrispondere il canone sarà dunque quello di subire, ex art. 1464 c.c., una riduzione destinata, tuttavia, a cessare nel momento in cui la prestazione [del locatore] potrà tornare a essere compiutamente eseguita”.

Il Tribunale di Roma ha quindi rigettato il ricorso cautelare promosso dal conduttore (che, tra le altre cose, chiedeva la sospensione dell’obbligo di pagamento del canone) e disposto una riduzione del canone limitata al periodo di impossibilità parziale (i.e. durante il lockdown) nella misura del 70%, stante l’impossibilità di svolgere la sua attività commerciale in tale momento.

Revisione del canone e sospensione delle garanzie accessorie

Di diverso avviso è l’ordinanza del Tribunale di Roma del 27 agosto 2020 in De Jure, la quale, resa in un analogo contesto fattuale, pone l’accento sull’applicazione dei principi di correttezza e buona fede.
In tale contesto, l’ordinanza in questione, in maniera lucida e innovativa, ha svolto le seguenti considerazioni:

- la crisi economica dipesa dalla pandemia e dalla chiusura forzata delle attività commerciali deve essere qualificata come “sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale; invero, nel caso delle locazioni commerciali il contratto è stato stipulato ‘sul presupposto’ di un impiego dell’immobile per l’effettivo svolgimento di attività produttiva”;

- pur in assenza di clausole di rinegoziazione pattuite contrattualmente inter partes, i contratti a lungo termine devono “continuare a essere rispettati e applicati dai contraenti sino a quando rimangono intatti le condizioni e i presupposti di cui essi hanno tenuto conto al momento della stipula del negozio”;

- in presenza di “una sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale, quale quella determinata dalla pandemia del Covid-19, la parte che riceverebbe uno svantaggio dal protrarsi della esecuzione del contratto alle stesse condizioni pattuite inizialmente deve poter avere la possibilità di rinegoziarne il contenuto, in base al dovere generale di buona fede oggettiva (o correttezza) nella fase esecutiva del contratto (art. 1375 c.c.)”;

- a fronte del rifiuto del locatore di rinegoziare il contratto alla luce del nuovo contesto fattuale, è “necessario fare ricorso alla buona fede integrativa per riportare in equilibrio il contratto”.

In tale contesto, il Tribunale di Roma ha accolto il ricorso cautelare del conduttore, impossibilitato a pagare il canone di locazione a seguito della pandemia e dei connessi provvedimenti restrittivi che hanno comportato la chiusura della sua attività, riportando in equilibrio il regolamento contrattuale, apportando delle modifiche e disponendo:
 

- per i mesi di aprile e maggio 2020 la riduzione del canone di locazione del 40%;

- per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021, la riduzione del canone di locazione del 20%, tenendo in debita considerazione il contingentamento degli accessi della clientela;

- la sospensione della fideiussione rilasciata a garanzia del pagamento dei canoni fino a una esposizione debitoria del conduttore pari a € 30.000,00.

Si tratta di una pronuncia destinata a fare giurisprudenza e a essere frequentemente richiamata negli scritti difensivi dei legali di soggetti che conducono in locazione immobili commerciali o attività produttive.

La situazione in sintesi

In estrema sintesi:

- secondo la prima ordinanza del Tribunale di Roma, gli effetti negativi dei provvedimenti governativi inciderebbero solo sulle obbligazioni di pagamento del canone relative al periodo di lockdown; mentre

- concordemente alla seconda ordinanza del Tribunale di Roma, in assenza di una rinegoziazione volontaria e condotta secondo correttezza e buona fede, il conduttore avrebbe diritto a vedere riequilibrato giudizialmente il rapporto negoziale, potendo ciò comportare, da un lato, una riduzione del canone anche per i periodi successivi al lockdown e, dall’altro lato, una maggiore “flessibilità” del locatore relativamente alle garanzie prestate dal conduttore.

Non resta che attendere gli ulteriori sviluppi giurisprudenziali per verificare su quale posizione si assesterà la giurisprudenza, evidenziando, al contempo, come i principi di diritto testé richiamati potrebbero trovare applicazione anche nel contesto di altri rapporti contrattuali rispetto a quelli menzionati in narrativa.

Riproduzione Riservata.

([1])         Sul punto, si segnala, anzitutto, una prima pronuncia datata 17 aprile 2020 del Tribunale di Napoli in De Jure in cui, per la prima volta, è stato affermato in termini generali che le rigide restrizioni imposte dalla gestione del Covid-19 determinano, anche nei rapporti contrattuali tra privati, “una causa di impossibilità sopravvenuta” nel caso in cui il debitore riesca a dimostrare che, indipendentemente dal proprio comportamento, l’adozione dei citati provvedimenti restrittivi abbia reso impossibile la propria prestazione, costituendo ciò “un'esimente della responsabilità del debitore” per il relativo inadempimento contrattuale.

 

([2])         Al riguardo, si segnalano i seguenti provvedimenti resi in sede cautelare e accumunati dall’essere fondati sulle medesime motivazioni:
i.           decreto cautelare del Tribunale di Venezia emesso inaudita altera parte il 14 aprile 2020 in De Jure;
ii.          decreto cautelare del Tribunale di Bologna emesso inaudita altera parte il 12 maggio 2020 in De Jure;
iii.         decreto cautelare del Tribunale di Rimini emesso inaudita altera parte il 25 maggio 2020 in ilcaso.it;
iv.         decreto cautelare del Tribunale di Genova emesso inaudita altera parte il 1° giugno 2020 in ilcaso.it